Terrain enclavé / la possibilité d’une servitude de passage

Si vous êtes propriétaire d’un terrain qui ne dispose d’aucun accès propre sur la voie publique, il vous est possible de revendiquer le bénéfice d’une servitude légale de passage sur le terrain de l’un de vos voisins.

En effet, conformément à l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui ne dispose d’aucune issue sur la voie publique est en droit de réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

• Quelles sont les conditions pour revendiquer une servitude ? 

D’abord, à l’occasion d’un arrêt de 2020, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a admis que lorsqu’un terrain ne dispose d’aucune issue sur la voie publique, il est possible pour le propriétaire de revendiquer la servitude (Cass, 3^e civ. 12.11.2020 n°19-18.269).

Ensuite, lorsqu’un terrain dispose d’une issue insuffisante sur la voie publique, il est également possible pour le propriétaire de revendiquer la servitude.

En revanche, si la desserte existante permet une utilisation normale du fonds, l’issue n’est alors pas considérée comme insuffisante et le propriétaire ne sera pas en droit de revendiquer la servitude.

À ce titre, à l’occasion d’un arrêt de 2020, la Cour de cassation a affirmé que lorsque l’accès au fonds concerné par un véhicule automobile est possible, l’issue n’est pas considérée comme insuffisante (Cass, 3^e civ. 09.07.2020 n°19-14.081).

En effet, dans ce cas, la desserte existante permet une utilisation normale du fonds. Par conséquent, le propriétaire n’est pas en droit de revendiquer la servitude.

Enfin, en présence d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique, un propriétaire peut également revendiquer la servitude.

• Quelles sont les limites à la revendication de servitude ?

Tout propriétaire ne peut cependant pas revendiquer une servitude. En effet, cette revendication est subordonnée à des limites afin d’éviter tout abus de la part des usagers.

Parmi ces limites, en voici quelques-unes.

D’une part, suivant un arrêt de 2020, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a affirmé qu’ « un fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue » (Cass, 3^e civ. 17.09.2020 n°19-17.729).

D’autre part, à l’occasion d’un arrêt rendu en 2020, la Cour de cassation a soutenu qu’un propriétaire ne peut pas revendiquer une servitude si l’enclave résulte de sa propre volonté (Cass, 3^e civ. 24.09.2020 n°19-22.387).

De surcroît, conformément à l’article 684 du Code civil, si la division volontaire d’un fonds a abouti à une enclave, alors en principe la servitude ne peut être demandée que pour les terrains issus de la division.

A ce principe existe une exception. En effet, dès lors qu’un passage suffisant ne peut pas être établi sur l’un de ces terrains, il sera alors possible de demander la servitude, comme l’a rappelé la Cour de cassation à l’occasion d’un arrêt de 2020 (Cass, 3^e civ. 12.11.2020 n°19-21.558).