La création d’une SCI s’inscrit dans une stratégie d’Organisation du Patrimoine personnel des associés.

Stratégie Fiscale

La Société Civile Immobilière relève en principe de la fiscalité des ménages et donc de l’impôt sur le revenu et non de la fiscalité des entreprises.
Elle peut cependant être soumise à l’impôt sur les sociétés à la demande des associés.
Le choix de l’un ou l’autre de ces régimes d’imposition peut entraîner des avantages certains pour les associés, quant à la fiscalité des revenus locatifs, quant au régime des plus values ou quant aux Droits de Mutation à titre gratuits ou onéreux.


2°) Stratégie de Transmission du Patrimoine Immobilier

La SCI bénéficie de la souplesse du régime des Sociétés Civiles.
La gestion d’un immeuble détenu par une Société CI est organisée sur la base d’un principe essentiel : la Société CI a la personnalité morale et c’est la SCI qui est propriétaire de l’immeuble.
La gestion de la société est assurée par un gérant qui agit sous le contrôle de l’assemblée des associés.
Cette formule peut être utilisée dans le but de diminuer les Droits de Succession.
La constitution d’une Société Civile permet à des parents de réaliser une transition de patrimoine avantageuse du point de vue fiscal.
Le patrimoine peut ainsi être divisé entre les héritiers par le biais de la SCI et par la conclusion d’une donation partage.
Il est recommandé afin d’optimiser cette formule de réaliser des donations partages tous les dix ans afin de bénéficier des abattements et des réductions de Droit de Mutation.
La SCI peut ainsi acheter la nue-propriété d’un immeuble et les parents l’usufruit.
Dans ce cas, les parents vont financer la totalité de l’immeuble et devenir les créanciers de la SCI.
Au cours du temps, ils feront à leurs enfants des donations de leurs parts hors Droit de Succession (en respectant les délais et les montants prévus par la Réglementation Fiscale en Vigueur).
Au décès des parents, seules quelques parts seront encore dans le patrimoine des parents et soumises éventuellement aux Droits de Succession.
Cette formule peut être utilisée lorsque les parents souhaitent transmettre de leur vivant une partie de leur patrimoine à leurs héritiers tout en conservant la gestion du bien : ils constituent une Société Civile, à laquelle ils font apport de leurs immeubles.
Puis, ils font donation à leurs héritiers des parts de la SCI en nue-propriété ou en pleine propriété et sont nommés gérant de la société.

3°) Stratégie de Gestion Successorale

La SCI est un instrument privilégié de gestion de la succession.
Elle permet, lorsque la succession comporte un bien immobilier important qui n’est pas facilement partageable, à chaque successible d’être rempli de ses droits.
Elle leur permet notamment de vendre tout ou partie de leurs parts.
Le recours à la SCI permet de conserver dans la famille un Bien Familial bien souvent chargé d’histoire sans léser aucun des héritiers.
Le capital de la SCI est divisé entre les héritiers proportionnellement à leurs droits dans la succession.
Le bien pourra être loué et les revenus répartis entre les héritiers.
Si l’héritier souhaite vendre ses parts, il pourra les vendre à un ou plusieurs autres membres de la SCI ou à un tiers (dans le respect des prévisions des statuts).
Ce retrait aura des conséquences moins graves pour les autres héritiers que la sortie d’une indivision.