I – Les personnes et les opérations imposables
Depuis la réforme du 1er janvier 2004, la plus value réalisée lors de la vente d’un bien immeuble par un particulier gérant son patrimoine privé est soumise à une imposition de 16%. En tant que revenu de placement, la plus value supporte également 11% de prélèvements sociaux.
Depuis le 1er janvier 2005, les résidents d’un état membre de l’Union Européenne outre l’Islande et la Norvège supportent également un prélèvement de 16%, mais ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.
Les résidents d’un état hors CEE sont soumis au taux de 33,1/3% et ne supportent pas de prélèvements sociaux.
Le prélèvement s’applique également aux sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu, essentiellement, en pratique, des sociétés civiles (non passibles de l’impôt sur les sociétés) qui sont amenées à vendre des immeubles en leur possession.
Sont imposables les ventes, les échanges et les partages autres que ceux de communauté conjugale ou de succession.
II – LES EXONERATIONS
- Sont exonérés de l’imposition des plus values immobilières :
- Les résidences principales
- Les biens détenus depuis plus de 15 ans
- Les ventes dont le prix n’est pas supérieur à 15 000 €uros
- Les ventes d’immeubles sinistrés
- Les retraités ou invalides disposant de faibles revenus
- Les plus values d’échanges réalisés dans le cadre de remembrements urbains ou ruraux
- Les plus values réalisées dans le cadre d’expropriation
III – LE CALCUL DES PLUS VALUES
La plus value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.
ATTENTION : Si une dissimulation du prix est établie par l’Administration fiscale, le prix indiqué dans l’acte de vente peut être réévalué par l’Administration fiscale.
Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition (estimé forfaitairement à 7,5% avec possibilités d’y substituer le montant réel des frais s’ils sont justifiés), des dépenses de travaux sous certaines conditions (après 5 ans de détention, le coût des travaux peut être évalué forfaitairement à 15%) ainsi que des frais de voirie, réseaux et distribution (art.150 VB II 5° Code Général des Impôts).
Abattements :Un abattement de 10% par année de possession de l’immeuble au-delà de la cinquième année est applicable à la plus value réalisée sur la vente.
Cet abattement se calcule par périodes de 12 mois à compter de la date d’acceptation.
NOTEZ BIEN :De facto, les plus values réalisées sur des immeubles détenus depuis plus de 15 ans se trouvent effacées en totalité par le jeu de l’abattement.
Un abattement fixe de 1 000 €uros s’ajoute à l’abattement pour durée de détention.
IV – LA DECLARATION ET LE PAIEMENT DE LA PLUS VALUE
C’est généralement le Notaire chargé de la vente qui calcule l’impôt, effectue la déclaration (sur imprimé 2048 IMM) et procède au paiement de l’impôt.
Les contribuables non domiciliés en France
L’impôt doit être acquitté au moment de la formalité de l’enregistrement au vu de la déclaration numéro 2048 Imm.
Le cédant doit désigner sur la déclaration un représentant en France qui peut être :
- Un organisme ayant reçu une habilitation générale
- Une banque
- Un particulier (s’il dispose d’un patrimoine suffisant lui permettant d’obtenir l’aval de l’administration)
- L’acheteur
Ce représentant (qui sera rémunéré s’il s’agit d’un organisme ou d’une banque) s’engage à réaliser les formalités et à acquitter le montant de l’impôt pour le compte du non domicilié (art.171 quater CGI).
Les personnes physiques sont dispensées de désigner un représentant si le prix de la vente est inférieur à 150 000 €uros, ou si la plus value bénéficie de l’exonération pour durée de détention du bien.
Les organismes accrédités sont les suivants :
ACCREDITO :
1 rue Thérèse – 75001 Paris – 01 42 44 12 50
SARF AZUR :
455 Promenade des Anglais – Aéropôle – Arénas – 06200 Nice 04 93 21 14 15
SARF GRAND EST :
16 quai Kléber -67000 Strasbourg – 03 88 22 22 11
SARF MONT BLANC :
International Business Park – Europa 1 -74160 Archamps – 04 50 82 00 22
SARF PROVENCE :
14A boulevard Mirabeau – 13210 Saint Rémy de Provence – 04 90 92 19 19
SOCIETE ACCREDITEE DE REPRESENTATION FISCALE :
2 rue des Petits Pères – 75002 Paris 01 42 86 00 18
SOCIETE FINANCIERE ACCREDITEE :
41 avenue Montaigne – 75008 Paris – 01 47 23 82 82
SOCIETE FINANCIERE ACCREDITEE :
Bureau de Nice – 3 avenue Baquis – 06000 Nice – 04 93 82 32 53