Pacte de préférence : La date d’appréciation de l’obligation du promettant

La Haute juridiction a retenu que la date à  laquelle le promettant décide de vendre le bien est celle qui doit être retenue pour apprécier la violation du pacte de préférence. 

La question était délicate, puisque la Haute juridiction devait se prononcer sur un pacte de préférence arrivant à échéance entre la promesse unilatérale et la vente consécutive. 

Dans cette affaire,  un pacte de préférence avait été consenti pour une durée de 10 ans, et usne vente conclue au bénéfice d’un tiers postérieurement à l’échéance du pacte. Le problème résidait dans la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, prise pendant la période de validité du pacte.

La Cour d’Appel avait rejeté les arguments de la bénéficiaire du pacte, en affirmant que la date qui devait être prise en compte pour apprécier en apprécier la violation était celle de l’échange des consentements. La vente ne pouvant être parfaite qu’au jour de la levée d’option, qui était intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte. 

La Cour de Cassation casse et annule l’arrêt rendu par les juges du fond pour violation de l’article 1134 du Code Civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. La Cour se montre ferme quant aux promesses de vente passées en violation des pactes de préférence, et rappelle l’important de respecter l’obligation née d’une telle promesse, à savoir pour le promettant «l’obligation de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien » 

Par cet arrêt, la Cour protège l’efficacité du pacte de préférence, en prenant en compte la date à laquelle l’auteur du pacte décide de vendre, qui se matérialise en l’espèce par la date de signature de la promesse unilatérale. 

L’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats est par ailleurs intervenue  a codifié la définition du pacte de préférence et l’a doté d’un régime spécifique. Les nouvelles dispositions ne sont néanmoins pas applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016 qui demeurent soumis à la loi ancienne. 

Civ 3ème 6 décembre 2018 n°17-23.321