Construction : nouvelle règlementation décennales

Les professionnels chargés d’effectuer des constructions ou des travaux important doivent pouvoir attester d’une assurance couvrant leur garantit décennale.

Les professionnelles de la construction doivent pouvoir justifier d’une assurance obligatoire dite « RCD ».

Cette garantit décennale est une assurance spécifique et obligatoire qui couvre la responsabilité civile décennale (RCD). C’est en vertu de l’article 1792 et suivants du Code civil que cette garantit peut être recherchée, pour les travaux importants.
Un entrepreneur du BTP par exemple, devra attester d’une assurance «RCD », en la joignant à ses devis et factures.

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Baux locatifs : relogement obligatoire après congé

La loi Macron du 06.08.2015 impose au bailleur ayant donné congé à un locataire considéré comme « protégé », de lui proposer un autre logement.

Ce nouveau dispositif concerne les contrats de location à venir mais également les contrats déjà en cours à compter du 07.08.2015. Ce nouveau régime est prévu par les articles 15 III et 25-9 II de la loi du 06.07.1989.
Ce dispositif permet de protéger le locataire. En effet, un bailleur ne peut pas lui donner congé s’il n’a pas la possibilité de lui proposer un autre logement. Les différentes conditions de ce dispositif sont prévues par la loi.
Dans l’hypothèse où le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieurs à un certain plafond, le bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui avoir proposé au préalable un relogement. La réforme a permis de diminuer cet âge de 70 à 65 ans.
Un locataire âgé de moins de 65 ans peut également bénéficier de ce nouveau dispositif. Pour cela, ce dernier doit remplir plusieurs conditions. Tout d’abord, le locataire doit avoir à sa charge une personne de plus de 65 ans « vivant habituellement dans le logement ». Ensuite, les ressources de ce locataire ainsi que le « montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer » ne doivent pas dépasser un plafond spécifique.
De plus, la personne doit fiscalement dépendre du locataire.
Cependant, le dispositif prévoit également la possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire sans offre de relogement.
Le bailleur en question doit avoir ou plus de 65 ans, ou doit disposer de ressources inférieures à un plafond défini.
De plus, par un arrêt de la Cour de Cassation (Cass. 3eciv. 15.09.2015), si le bailleur prouve que le logement n’est plus utilisé au titre d’une résidence principale, il peut donner congé au locataire sans offre de relogement.

our donner congé, le bailleur doit préalablement vérifier que le locataire n’est pas couvert par le nouveau dispositif, s’il ne lui propose pas une offre de relogement. Dans le cas contraire, le congé pourrai être frappé de nullité. Le dispositif ne fait pas de distinction en fonction des motifs du congé. Cependant, en cas de congé fondé sur un « manquement grave du locataire » à ses obligations, le bailleur pourrait ne pas être dans l’obligation de lui proposer un autre logement. Mais, dans ce cas, il est dans son intérêt d’engager une procédure de résiliation judiciaire du contrat, tel par le jeu d’une clause résolutoire (Cass. 3eciv. 15.10.2014).
C’est uniquement à la date d’échéance du contrat qu’est pris en compte l’âge de locataire, de la personne à sa charge ou du bailleur. Ensuite, c’est à la date de la notification du congé que le montant des ressources est pris en compte, en fonction du « plafond de ressources pour l’attribution d’un logement conventionné ». Celui-ci est déterminé par un arrêté. De plus, il est possible de faire un parallèle avec les plafonds utilisés pour les conventions « à loyer social ». Cependant, le plafond n’est pas fixe, il dépend du lieu du logement ainsi que de la composition du foyer.

Baux commerciaux : modification des règles de simplification

Du fait de la modification du code du commerce par la loi macron, la signification des actes par un locataire peut être effectuée par LRAR.
Les nouvelles mesures de la loi Macron qui concernent cette procédure sont les suivantes:
L’hypothèse du congé triennal.
Lorsque cela est possible, un locataire, au travers d’une LRAR, peut signifier un congé à une échéance triennale (Code de commerce article L145-4). Cette procédure est également ouverte pour le congé d’un locataire prenant sa retraite.
L’hypothèse du renouvellement.
Pour le renouvellement d’un bail ainsi qu’en période de tacite prolongation, le locataire peut demander par LRAR le renouvellement dudit bail (Article L. 145-10 du code de commerce.)
L’hypothèse de la déspécialisation.
En cas de demande tacite ou plénière du locataire d’une déspécialisation, c’est-à-dire pour changer d’activité dans ses locaux, le locataire pourra passer par le biais d’une LRAR.
Un conseil.
Il est cependant conseillé au locataire d’avoir recours à un huissier si il donne congé au visa de l’article L. 145-9 du code de commerce, tel en cours de tacite prolongation du bail.

Copropriété : nouvelles modalités de consultation des pièces

Le décret prévu par la loi Alur permet désormais aux copropriétaires, avant une assemblée générale, de consulter des pièces justificatives de charges.

Entre la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale annuelle et sa tenue, ces derniers peuvent prendre connaissance des pièces justificatives de charges mises à disposition par le syndic, selon les dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10.07.1965.

Ainsi, les modalités de mise disposition des pièces sont mises en place par le décret du 31.12.2015, dans le cadre de la loi Alur du 24.03.2014, par modification du décret du 17.03.1967. Ce texte est applicable à l’ensemble des copropriétés et de leur syndic.
Il appartient au syndic de déterminer le lieu de consultation des pièces « soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires ». Cette disposition est déterminée par l’article 9-1 du décret de 1967, modifié par le décret du 31.12.2015.
De plus, le syndic doit permettre à l’ensemble des copropriétaires l’accès aux différentes pièces pour une durée « qui ne peut pas être inférieure à un jour ouvré ». La disposition indique également que cette durée « doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété ». Dans l’hypothèse d’une copropriété de taille importante, le syndic devrait donc prévoir une durée, pour la consultation des pièces, plus importante que le minimum requis.
Un membre de conseil syndical peut assister un copropriétaire, pour demander la copie d’une pièce. Ce dernier devra alors prendre en charge les frais occasionnés.
L’article 9 de décret de 1967 modifié indique les mentions nécessaires que doit contenir une convocation à l’assemblée générale annuelle « le lieu, le ou les jours et les heures de consultation ».
Seules les pièces justificatives de charges doivent être mises à disposition des copropriétaires, que les documents soient des originaux ou des copies. Ces pièces doivent être « classées par catégories ».
De plus, il est prévu par la loi Alur que le syndic mette à disposition « une note informative » sur les modalités de calcul des charges.
Dans le cas où un nouveau contrat doit être voté par l’assemblée générale, « les jours et heures d’accueil physique » doivent être apportés par le syndic.
L’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif date du 01.04.2016. Les syndics se doivent de l’appliquer à compter de la prochaine convocation à l’assemblée générale annuelle, si celle-ci se fait après le 01.04.2016. Avant cette date, la convocation doit se conformer aux anciens textes, c’est-à-dire que les pièces doivent être mises à disposition au moins un jour ouvré.
Il est possible que le syndic prétende à des honoraires spécifiques pour la mise à disposition de ces pièces.

La création d’une SCI s’inscrit dans une stratégie d’Organisation du Patrimoine personnel des associés.

Stratégie Fiscale

La Société Civile Immobilière relève en principe de la fiscalité des ménages et donc de l’impôt sur le revenu et non de la fiscalité des entreprises.
Elle peut cependant être soumise à l’impôt sur les sociétés à la demande des associés.
Le choix de l’un ou l’autre de ces régimes d’imposition peut entraîner des avantages certains pour les associés, quant à la fiscalité des revenus locatifs, quant au régime des plus values ou quant aux Droits de Mutation à titre gratuits ou onéreux.

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La Fiscalité de l’immobilier

Un certain nombre d’impôts dits « impôts locaux » sont prélevés par le Trésor Public au profit des collectivités territoriales (départements, communes) ainsi que pour les régions pour la taxe foncière.
Ces impôts sont les suivants :

  • Taxe d’habitation : elle incombe à l’occupant du bien (soit le propriétaire s’il habite le bien, soit au locataire).
  • Taxe foncière : elle incombe au propriétaire.
  • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : elle incombe à l’occupant du bien.
  • Contribution sur les revenus locatifs : elle incombe au propriétaire s’il loue son bien.

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Acheter ou Vendre un bien immobilier en France

I°) Trouver un acheteur ou un acquéreur, les intervenants à la vente

Les personnes désirant acquérir ou vendre un bien immobilier disposent de plusieurs solutions : trouver l’acquéreur ou le vendeur par eux-mêmes (par exemple en passant une petite annonce) ou s’en remettre à un intermédiaire, agent immobilier, avocat (surtout s’ils sont étrangers) ou notaire.
L’Agent Immobilier : il a droit à une commission à l’occasion de la transaction immobilière lorsque l’acquéreur et le vendeur ont été mis en relation par son intermédiaire.
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Liste des pièces et justificatifs exigibles pour locatation et caution

Liste des pièces et justificatifs pouvant être exigés du locataire et de sa caution.

La loi « ALUR » du 24 mars 2014 établit le principe d’une liste limitative des pièces et autres justificatifs pouvant être exigée par le bailleur aux locataires et à sa caution en vue de la location d’un logement.
Le décret du 5 novembre 2015 fixe la liste des dits documents, ce dispositif s’appliquant aux locations nues ou meublées dans le parc locatif privé pour les baux conclus à compter du 8 novembre 2015.

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