Bail d’habitation et procédure de surendettement

L’effacement de la dette locative à la suite d’une procédure de rétablissement personnel, ne prive pas le juge de la possibilité de résilier le contrat de bail pour non paiement du loyer. 

Dans cette affaire, le bailleur a fait assigner le 15 mai 2013 ses locataires en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

 Un jugement du 24 mars 2014, partiellement confirmé par un arrêt du 29 juin 2016 fait droit à cette demande.

Parallèlement les locataires bénéficient d’un jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 26 janvier 2015

Les locataires font alors grief à la Cour d’appel de prononcer la résiliation du bail. Considérant que la procédure de traitement du surendettement dont ils font l’objet, entraine effacement de la dette locative et fait obstacle au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

La Cour de Cassation rejette cet argument et considère que l’effacement de la dette locative par la procédure de surendettement n’équivaut pas à son paiement de sorte qu’elle n’a pas d’effet sur le manquement contractuel des locataires n’ayant pas réglé le loyer. Le juge peut donc apprécier souverainement si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

Ainsi, la Cour distingue l’effacement de la dette résultant de la procédure de surendettement, de son paiement.

Si le bailleur ne peut plus réclamer le paiement de la dette de loyer, il conserve la possibilité de se prévaloir du manquement contractuel résultant du non paiement de loyer, pour résilier le bail. 

La résiliation relevant non pas de l’effacement de la dette, mais bien du paiement de celle ci.

Civ 2ème, 10 janvier 2019 n°17-21.774